티스토리 뷰
상담을 하다 보면 "이 벽, 철거 가능한가요?"라는 질문을 정말 자주 받습니다. 좁은 주방을 넓히려고 다용도실 앞 벽을 없애고 싶어 하시거나, 방 두 개 사이 벽을 트고 싶어 하시는 경우가 대표적인데, 저는 이 질문에 답하기 전에 항상 행위신고와 행위허가부터 구분해서 설명드립니다.
행위신고와 행위허가는 완전히 다른 절차입니다
가끔 "그냥 신고만 하면 되지 않냐"고 물어보시는데, 이 둘은 대상 공사부터 처리 기간까지 전혀 다릅니다.
가벽 철거는 구조 변경에 해당하기 때문에 반드시 행위허가가 필요합니다. 단순 신고로 철거를 진행하시면 불법 공사로 간주될 수 있어서, 저는 상담 초반에 이 부분을 가장 먼저 짚어드립니다.
거실 창 옆에 있는 짧은 날개벽처럼 시야만 가리는 벽이라도 예외는 아닙니다. 벽의 크기가 작다고 해서 신고 대상이 되는 게 아니라, 그 벽이 구조체와 연결되어 있는지, 철거가 건물 전체 구조에 영향을 주는지가 기준이 됩니다. 그래서 저는 상담 시 벽 크기와 관계없이 일단 구조도면부터 확인하고, 그 벽이 비내력벽인지 내력벽인지를 먼저 판단합니다.
행위허가 절차와 필요 서류는 이렇습니다
행위허가는 지자체 건축과나 세움터 시스템을 통해 접수하는데, 필요한 서류가 생각보다 많습니다. 행위허가 신청서, 건축사가 작성한 변경 전후 도면, 비내력벽 철거 사유서, 해당 동 입주민 2분의 1 이상의 동의서가 기본으로 필요하고, 1992년 6월 1일 이전 승인된 아파트라면 구조안전 확인서까지 추가로 요구됩니다.
처리 기간은 보통 7일에서 10일 정도이고, 접수와 심사, 보완 요청을 거쳐 허가증이 발급되는 순서로 진행됩니다. 공사가 끝난 뒤에도 사용검사까지 마쳐야 전체 절차가 완전히 종료됩니다. 저는 이 서류들을 준비하는 데만 상당한 시간이 걸린다는 걸 미리 안내드려서, 공사 일정을 짜실 때 이 기간을 반드시 감안하시라고 말씀드립니다.
특히 입주민 동의서는 생각보다 시간이 오래 걸리는 항목입니다. 같은 동에 거주하시는 분들을 일일이 찾아다니며 서명을 받아야 하는데, 낮 시간에는 대부분 집을 비우셔서 저녁이나 주말에 방문해야 하는 경우가 많습니다. 저는 이 부분을 감안해서 전체 공사 일정을 잡을 때 서류 준비 기간을 최소 2주 이상 여유 있게 배정해드리고 있습니다.
허가 없이 철거하면 안 되는 이유와 대행 방법
비내력벽이라 해도 공동주택에서는 허가 없이 철거하면 불법 공사로 간주되어 불이익이 생길 수 있고, 실제로 무단 철거 때문에 준공이 안 되는 사례도 꽤 많이 봤습니다. 그래서 저는 행위허가를 선택이 아니라 필수 절차로 안내드립니다.
소유자가 직접 진행하셔도 되지만, 건축사 의뢰부터 입주민 동의서 확보, 행정 절차까지 혼자 챙기기엔 번거로운 일이 많아서 보통은 인테리어 업체나 건축사 사무소가 행위허가 대행업체와 협력해서 처리합니다. 저는 상담 시 이 절차를 저희가 대행할 수 있다는 점과 함께, 대략적인 소요 기간과 필요 서류를 미리 안내드려서 고객님이 전체 공사 일정을 예측하실 수 있도록 돕고 있습니다. 구조를 먼저 파악하고 시작하면 공간을 훨씬 유연하게 계획할 수 있는데, 이게 결국 집의 가능성을 끌어내는 첫걸음이라고 생각합니다.
자주 묻는 질문
Q. 행위허가 없이 철거하면 어떻게 되나요? 불법 공사로 간주되어 과태료가 부과될 수 있고, 이후 준공이나 사용검사 자체가 안 나오는 경우도 있어 매매나 재건축 시 문제가 될 수 있습니다.
Q. 입주민 동의서는 누구에게 받아야 하나요? 같은 동에 거주하는 입주민 2분의 1 이상의 동의가 필요하며, 관리사무소를 통해 동의서 양식을 안내받으실 수 있습니다.
Q. 오래된 아파트는 왜 구조안전 확인서가 추가로 필요한가요? 1992년 6월 1일 이전 승인된 아파트는 내진 설계 기준이 달라서, 구조 안전성을 별도로 확인하는 절차가 추가됩니다.
관련글: [발코니 확장 단열 안 하면 생기는 문제와 대피공간 법적 기준 정리]